济南推出二手房“带押过户”无须提前还贷赎楼

日前，济南市自然资源和规划局联合济南住房公积金中心，市司法局，宣布创新推出二手房带抵押过户登记，即抵押房产要上市交易，无需提前还贷或支付资金，即可完成过户，再抵押，发放新的住房贷款。

根据消息显示，目前该模式已在建设银行，工商银行，北京银行等多家银行试点成功，并将在济南二手房市场全面推行。

此前，昆明已成功办理了云南首例二手房带押过户合并登记业务多位业内人士指出，这种业务具有良好的创新性，对于当前二手房政策的适度调整和市场流通的完善具有积极的启发意义

简化二手房交易流程

在传统的二手房交易中，卖方必须先结清二手房的贷款，流程是房东筹钱偿还二手房剩余贷款——房东卖房——下家交钱——房东收钱，导致这种二手房交易双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来回多次， 而且需要的时间周期也会很长，从十天半月到一个多月不等，中间可能会因为各种因素导致交易失败 对于有改善需求的卖家，需要综合考虑挂牌交易周期和转让发布周期，无形中降低了市场流动性

针对二手房交易的这些痛点，在8月17日济南市委市政府召开的新闻发布会上，济南市自然资源和规划局一级调研员多兵介绍，针对二手房交易过程中存在的单独办理时间长，买卖交易风险大，资金成本高等问题，济南市自然资源和规划局， 与市住房公积金中心及银行，公证等机构合作，积极探索近半年，在全国首次推出二手房随押随转登记新模式。

根据消息显示，在这种模式下，如果抵押房产要上市交易，无需先归还原抵押，即可完成转让，抵押和发放新贷款，提高了交易质量，降低了交易成本。

具体来看，该局联合济南住房公积金中心印发《关于存量房交易实行公积金贷款双预告登记的通知》，实行存量房过户，抵押双预告，预过户登记模式，调整公积金贷款放款流程，将正式过户，抵押后才能放款的流程调整为预告登记放款该局不动产登记中心扩充网上申请系统银行贷款审批完成后，可以在网上办理抵押通知登记，买卖双方可以在手机上确认双通知登记

同时，上述网上申请系统还主动将预告登记端口延伸至房地产开发企业和房屋经纪机构，进一步简化办理流程，缩短办理时间，既锁定了真正的购房人，又防止了一房多卖，保障了买卖双方的财产安全。

值得注意的是，在济南推出的带费转账新流程中，公证存款账户的引入是重要环节在交易完成之前，所有资金将由该账户监管，以确保资金安全一旦交易出现风险或双方发生意外，交易失败，资金将按原途径退回，避免资金纠纷

根据消息显示，济南二手房交易实行带费过户新流程后，可实现进一个窗口，提交一套材料，一次办理一项业务买卖双方转让，抵押的双预告登记，可以通过银行完成网上申请转移登记和抵押登记可以同时办理，抵押预告登记自动转入本次登记卖方可以在过户登记当天或第二天拿到购房款并结清原银行贷款办理时限由原来的十天缩减至一至三个工作日

目前，带抵押过户已在工行，建行，北京银行等银行成功试点，并将在济南二手房市场全面推行，实现银行贷款审批，抵押放贷，二手房过户登记，抵押注销的无缝衔接。

促进市场流通

根据消息显示，在济南之前，今年8月2日，昆明就成功办理了云南首笔二手房合并登记业务这项改革首先在中国建设银行云南省分行试点，待业务成熟后将逐步推行到其他金融机构

该研究所中指分所研究主任郭晓峰指出，实行带抵押过户后，买卖双方的交易更加便捷高效此外，新模式引入了公证处的保证金账户，通过公证处的介入充分保障了交易安全，解决了买卖双方互不信任的问题而且公证加存款的组合服务，可以用买受人的购房贷款偿还出卖人欠银行的贷款对于卖方来说，不需要筹集过桥资金，降低了交易成本对于买家来说，把房款打入定金账户就可以拿到房子，不需要先解除抵押如果过户出现问题，可以通过同样的方式返还房款，最大程度的保护了双方的利益，彻底化解了交易风险

过去，交易周期长，成本高是制约二手房市场流通的重要因素在广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李看来，二手房教育一般需要6—12个月，其中止赎和贷款占一半，阻断了卖一买一的需求，影响新房交易，冲击房地产良性循环

在很多重点城市，二手房交易占据了很大的市场份额李说:热点城市的二手房具有户型小，地段优，分布广的特点，让新市民上车落户，老市民换房改善以‘链表’的形式，一个成交单可以带动多套房交易，从而达到丰富供给，活跃交易，繁荣市场的效果

过去，一些城市试图推动抵押贷款转让政策，但由于害怕风险和银行之间的协调，未能有效地做到这一点根据郭晓峰的解释，济南推出带抵押转让涉及各类公积金贷款，同业贷款，同业贷款等目前北京银行，建设银行，工商银行等金融机构积极配合，大部分银行的上级监管部门还没有及时做出政策调整而且在实际操作中，二手房市场已经成了多年的惯例如果购房者去银行贷款，只有过户抵押后才能放款，如果卖方有抵押要过户，必须先还完抵押才能过户，这和各银行上级监管的风险防控要求是一致的

今年以来，济南二手房市场表现平平，成交量不高，客户观望情绪浓厚据百城二手房价格指数统计，1—7月济南二手房均价下跌0.5%7月份，济南二手房均价18436元/平方米，环比下降0.09%，同比下降0.5%

日前，济南接连发布楼市调控政策，涉及限购范围，限售条件，公贷额度，追加购房，降低购房门槛，降低首付比例，公贷首套房认定标准等7项调整政策日前，济南再次出台政策，在济南市行政区域内购买第二套普通自住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整为40%

新模式的推出，将为济南房地产金融市场注入新的活水郭晓峰说

多家市场机构数据显示，6月底以来，全国重点城市新房和二手房走势出现明显分化，多个城市二手房成交量快速回升。

许多重点城市通过降低首付比例和松绑限购政策来促进二手房市场交易Xi，成都等13个重点城市也取消了二手房指导价

但近期二手房回暖势头有所降低国家统计局数据显示，7月份，全国70个大中城市二手房价上涨的城市由48个增加到51个，价格上涨的城市有19个，比6月份减少2个

李认为:‘随房转按揭’政策的实施，有利于加快换房需求，促进新市民购买二手房并扎根城市，同时带动新房交易量如果在全国推广，可以进一步促进房地产市场的良性循环