信用为保，首开股份多元成长的AB面

观点网 不知不觉2023年已过去一半时间，进入七月，则是企业回顾小结上半年成绩的时间。

从最终结果来看，房地产企业头上的达摩克里斯之剑仍在，有回升的势头，但也还是无法判定行业危机是否已过。

今年7月国家统计局发布的数据显示，2023年1-6月，全国商品房销售面积5.95亿平方米，比上年下降5.3%；商品房销售额6.31万亿元，较上年同比增长1.1%。

此外，2023年1-6月，全国房地产开发投资5.86万亿元，同比下降7.9%，延续去年负增长的走势。房屋施工面积同比下降6.6%、房屋新开工面积下降24.3%、房屋竣工面积增长19.0%。

同时，房地产开发企业到位资金6.88万亿元，同比下降9.8%，反映出行业流动性仍然处于相对紧张的局面。

显而易见的是，市场规模回落及购房者预期不足的背景之下，房企被裹挟在走向新秩序的阵痛之中。

不过个别企业却在销售、融资上面依然显现出自身的优势，通过观察低调而务实的首开股份或许可窥见一二。

春江水暖

今年以来，市场情况已略有好转。

观点指数2023年1-6月房地产企业销售表现研究成果显示，1-6月，前100房企实现累计权益销售额22975亿元，同比下降4.8%，降幅较去年同期收窄47.9个百分点。

销售规模方面，1-6月全国商品房销售金额累计6.31万亿元，同比增长1.1%；全国累计商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%。

施工方面，1-6月房屋累计施工面积79.15亿平方米，同比下降6.6%；房屋累计新开工面积4.99亿平方米，同比下降24.3%；房屋累计竣工面积3.39亿平方米，同比上升19.0%。

随着房地产市场逐步回暖，房屋开竣工情况好转，竣工面积实现同比增长。

从国家统计局发布的数据来看，2023年6月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨城市个数增加，一二线城市商品住宅销售价格同比上涨，三线城市同比降幅收窄。

2023年6月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有27个，继续环比增加1个；二手住宅同比上涨城市有6个。

受市场回温及消费预期影响，今年1-6月，首开股份签约面积明显改善。2023年1-6月份，首开股份共实现签约面积130.89万平方米，同比降低9.40%，降幅收窄20.63%个百分点,销售持续改善。

而去年下半年，首开股份于9月通过收购获得福州市2021-41号地块，地块土地面积为14165平方米；以38.295亿元竞得北京市丰台区花乡站造甲村土地一级开发项目FT00-1516-6031、FT00-1514-6039地块，土地面积23125平方米，规划建筑面积55500平方米。

11月，通过增资扩股方式获得北京中海地产有限公司所持有的北京中海盈璟房地产开发有限公司30%股权，合作开发北京市顺义区顺义新城第19街区19-85地块二类居住用地、19-86地块托幼用地项目，该地块土地面积23,125平方米，规划建筑面积18.73万平方米。

今年3月，首开股份还以底价27亿元的价格竞得北京市昌平新城东区三期土地一级开发项目CP00-1002-0001地块R2二类居住用地国有建设用地使用权，地块土地面积49176.79平方米，规划建筑面积约10.82万平方米，地块容积率2.2，销售指导价5.3万元/平方米。

拿地次日即公布案名梧桐山语，刷新北京市场纪录。随后，在三年成势、五年成形、十年成城的昌平新城东区建设提速背景之下，该地块也实现了从竞价拿地到进场施工仅用时6天的拿地即实质开工新速度。

首开股份的市场动作说不上多，但每一次落子无不是综合考量下的取舍。

有市场就会有需求，有需求才能产生营收。城市复兴官身份之下的首开股份，其发展前景远不止住宅销售。

灵活进退

两条腿走路，甚至多条腿走路，方能更稳扎稳打。在房开业务之外，立足北京的首开股份正进行多元业务的延伸发展，在诸如城市更新、长租公寓、养老等方面巩固推进，扩大根据地优势。

由北京城市更新联盟联合北京市城市规划设计研究院、戴德梁行共同编写的《2022北京城市更新白皮书》显示，北京市存量建设用地和存量建筑规模较大，建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米，其中，中心城区约1.66亿平方米。

面对仍有可为的存量市场，首开股份持续推进物业经营。例如，首开股份在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式，首开乐尚品牌推广落地。

在过去的发展阶段，首开股份的区域布局从以北京为代表的北方扩张至南方地区，在苏州、杭州、福州、厦门、成都等多地投有项目。伴随房开主业的全国化布局推进，首开地产的品牌已进入全国十七个省市区的三十余城市。 与此同时，凭借多年来在北京市场积累的存量资产，首开股份在持有和经营的过程中，逐渐发展形成较为成熟的运营管理能力，并在全国化布局的同时，将这样的专业运作落地到更多城市。

2022年6月，由首开股份开发的杭州首开乐尚公寓开业，这是首开股份在京外首个独立自主运营的项目。

截至2022年末，首开股份物业租赁面积109万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米。

另一方面，首开股份也早已加入市场存量资源盘活、增量更新的城市更新相关工作。在街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等方面多有项目。

其中，由首开股份打造的城市更新商业街区系列首作--首开LONG街于今年6月30日开业。

开门迎客前三天，首开LONG街客流量即达21w+，以超人气流量跻身新商业前茅。

据悉，LONG街是首开股份响应中央政策引导，支持北京城市更新的代表作。首开LONG街以政企协作模式和城市存量优化更新的新模式，贯通街-社激活需求，为昌平回天居民呈现出一个独具特色的新商业空间。

它不仅是首开股份践行城市复兴理念的系列产品力作，也是为行业树立存量更新的实践样本典范，亦是倡导绿色低碳理念的重要体现。

市场化城市更新项目的拓展，首开股份大多通过轻重资产相结合，采取独立运作、项目合作、股权合作等不同方式。

而在盘活自有存量资源方面，首开股份也同样采取轻重结合的形式，且这些业务未来均有望进一步拓宽融资渠道。

2022年4月20日，首开股份在交易商协会成功发行2022年第一期自持住房租赁资产支持票据，融资金额9亿元，期限15年，票面利率5%。

该笔业务为全国银行间首笔住房租赁股权类REITs产品，并为熙悦林语北区1355套长租公寓提供了创新资产盘活路径。

彼时有消息人士表示，该项目的发行期限15年为市场首创，创新地采用了股权转让及资产化盘活架构模式，有力解决了住房租赁项目投资回收期长的痛点难点；同时，股权类产品新增了权益性资金，优化了公司资产负债结构。

3月末，首开股份以望京首开广场、宋家庄福茂为抵押物，成功取得18亿经营性物业贷，该笔融资是首开股份目前存量商办物业实现的最长期限，融资额最大程度地反应了资产价值。

轻装上场

今年3月，随着消费基础设施纳入REITs，公募REITs资产类型进一步扩容，也由此引发市场更多关注。4月14日，证监会在2023年度立法工作计划中还提到，积极推进《不动产投资信托基金管理条例》立法工作。

市场在发展中得到规范，首开股份的多赛道布局扩张也将从中获取更多机会。

随着去年下半年的金融16条、三支箭陆续出台，以及今年以来各省市的楼市调控松绑，企业融资问题在政策端得到改善，逐步实现融资收紧到融资开闸的过渡，不过相关数据表明，当前房企融资规模仍处筑底期，融资通道仍然只对少部分优质企业打开。

房地产金融16条政策增强了银行向房地产行业放贷的意愿，截至2023年一季度末，超过50家房企已与24家银行签署了战略协议，授信额度总计达3.1万亿元。

观点指数报告显示，三支箭已然落地近7个月，但对房企流动性的改善并不及预期顺利。 雨露均沾现阶段看来是无法实现的，部分出险房企仍未获得相关支持，预计行业将出现新一轮分化。

但显然，首开股份的融资路途从未遭受外界影响。

此前披露的2022年度业绩预告显示，首开股份带息负债规模较年初降低超百亿元，2022年平均融资成本较2021年4.85%有所下降。

另从近段时间来看，2022年12月15日，首开股份与工商银行北京分行签署了战略合作协议，获得了500亿元综合授信支持。

根据协议，在新增金融业务方面，工商银行北京分行将为首开股份在内的参会房企提供房地产开发贷款、经营性物业支持贷款、城市更新贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、房地产并购融资、预售资金监管保函等一系列产品的重点支持。

在存量融资业务方面，可向首开股份提供存量贷款展期、调整还款安排等服务，共同推进项目完工交付。

首开股份彼时消息指出，自2022年9月以来，已先后完成、或正在展开与中国银行、农业银行、工商银行、北京银行、浙商银行、邮储银行、平安银行、北京农商银行等多家银行签订战略合作协议，预计获得授信总额超过4600亿元。

而今年以来，2月份，首开股份完成2023年公开发行公司债券的簿记发行工作，发行规模39亿元，其中3+2年期发行规模25亿元，1+1+1年期发行规模14亿元，创2017年以来地方国有房企单期最大发行规模纪录。

3月15日，首开股份发布公告，拟开展供应链金融资产证券化融资不超过100亿元，基础资产为由保理公司受让的下属/关联公司的上游供应商、施工方对债务人的应收账款。

值得注意的是，目前，信用为保是具备信心保障的优质房企才有的特权，公开数据显示，2023年3月首开股份信用债金额为46亿元。

可以看到，首开股份近年来负债情况正逐步好转。2019年末、2020年末和2021年末，其资产负债率分别为80.92%、80.42%和78.68%。2022年上半年，其剔除预收账款后的资产负债率进一步降至72.18%。

走向新阶段新时期，行业辉煌难再，已在存量市场占据先机的首开股份也需继续耕耘等待开花结果。