三湘印象2022年净利润同比下滑74%左手定增募资右手控股股东减持

三湘印象近期发布了2022年年报。报告期内公司营业收入13.49亿元，同比下滑55.14%；归属于上市公司股东的净利润为2995.36万元，同比下滑73.6%；扣非后净利润为1431.61万元，同比增长了131.46%。

2022年，三湘印象主要开展了四类业务，其中房地产销售实现收入11.89亿元，与上年同期相比下滑57.77%，占总营收的比例为88.18%。记者注意到，三湘印象房地产销售2022年的毛利率高达51.6%，远高于行业平均水平，而上一年度这一数字仅为18.41%。

年报提到，2022年，三湘森林海尚城根据市场情况，将重点放在已开发地块的销售和交付上，加快资金回笼。全年合计取得预售证面积2.32万平方米；累计新签约250套。不过，三湘印象森林海尚城今年的销售似乎有回暖趋势。其官方公众号称，2023年1-3月，三湘印象森林海尚城累计销售537套，销售额达12.7亿元。

然而，2023年一季度，三湘印象的营业收入为7358.85万元，同比下滑49.41%；净利润为-4630.14万元，同比下滑67.59%。

三湘印象2022年年报显示，报告期内公司无新增土地储备。截至期末，公司土地储备仅剩三湘森林海尚城17号地块和19号地块，累计剩余可开发面积为41.48万平方米。

事实上，三湘印象已连续多年无新增土地储备。早在去年4月，深交所曾发函问询三湘印象，要求其说明三湘森林海尚城相关土地开发是否存在实质性障碍，说明公司主营业务持续经营能力和持续盈利能力是否存在重大不确定性，并充分提示相关风险。

为开发森林海尚城项目，三湘印象还于2022年底抛出了一则定增预案，即募集资金约16亿元，其中1.8亿元用于补充流动资金及偿还银行借款，4.2亿元投向海尚苑西区住宅项目，7亿元投向海尚苑东区住宅项目(二期)(即森林海尚城18号地块)。定增预案显示，海尚苑西区住宅项目已于2020年8月开工建设，预计竣工日期为2023年12 月；海尚苑东区住宅项目(二期) 已于 2020年12月开工建设，预计竣工日期为2024年5月，这两个项目分别为864户和854户，预计销售收入分别为21.4亿元和24.3亿元，预计净利润分别为4.14亿元和3.9亿元。

不过，有媒体曾对森林海尚城如何去化等问题感到困惑。其中提到森林海尚城定位高端，其两块已经预售的地块每平米均价都超过了两万元，而即便是在燕郊核心区，目前多数楼盘价格都在两万元以下。与三湘印象楼盘紧邻的是尚领时代和御乐汇两个项目，均价都未超过8000元；另一个与之相邻的项目摩科时代均价也不过1.2万元左右。

一边计划定增募资，另一边股东和高管们却在出手减持。2022年，三湘印象大股东三湘控股减持了3400.35万股，自然人股东刘洪波和刘阳分别减持了960万股和776万股，董事长许文智也进行了减持。此外，截至2022年末，三湘控股接近一半的持股被质押；实控人黄辉超过90%的持股处于质押状态。2023年3月7日，三湘印象还发布公告，称三湘控股和黄辉因“自身资金需求”计划6个月内减持不超过2408.74万股，截至4月15日，三湘控股已减持了192万股。

在财报中，三湘印象多次强调“绿色科技地产领域的领先优势”，并表示拥有建筑节能、环保、智能家居等方面的专利约20项。而实际上，在同一个领域的民营企业中，朗诗、当代置业围绕绿色建筑技术体系的专利早已超过200个项目。

“文化+地产”双主业模式发展的三湘印象，2022年文化演艺收入为3373.55万元，同比下滑47.47%，占总营收的比例为2.14%。不过，该业务的毛利率为-7.36%。资料显示，观印象是三湘印象文化产业的主要业务平台之一，系前期收购而来，2022年该公司的净利润为-1427.7万元。收购观印象以来，三湘印象归属于上市公司股东的净利润表现不佳，深交所曾于2022年初要求三湘印象说明收购观印象是否有利于提高上市公司持续盈利能力。