杭州商业地产新“势”解读：加码Z世代，新潮首店涌入杭城

7月28日，CBRE世邦魏理仕发布《2022年上半年杭州房地产市场回顾与展望》，解析在后疫情时代，杭州商业地产市场最新发展状况与趋势。

后疫情时代，“产业备份”正当时

2022年上半年，新一波疫情袭来，城市经济发展不免受到波及。封控措施阻碍了人员流动，对零售业产生直接影响。同时，跨区商务活动受限，也延误了交易活动的达成。

受疫情反复影响和行业调整持续发酵，写字楼市场整体需求放缓，市场活跃度继续走低。同时因短期不同市场空置面积激增，开发商与转租公司之间亦面临价格竞争加深的情形。优质零售物业市场再次受到疫情冲击，疫情的零星散发为杭州零售市场增添了不确定性，导致消费者线下消费欲望降低，购物中心客流量以及多类业态运营均受疫情影响而不达预期。

但在后疫情时代，商业地产新“势”也逐步显现。长三角产业协同发展的背景下，外资对杭州的关注度进一步上升。大量外资公司考虑扩大杭州办公室的规模或新设立区域总部，与上海协同办公，实现产业备份。同时在传统零售业整体低迷的背景下，以艺术、电竞、社交以及环保等元素为主题的年轻消费力品牌线下扩张提速，HelloArt、LNG、The Island、RESIMPLE等首店落户杭州，杭州已经成为国际商业首店重点关注的城市。

后疫情时代，不论产业还是商业，都在寻求更多元化、抗风险能力更强的布局策略，可以说是“明者因时变”，产业备份正当时。

优质零售物业市场:加码Z世代，新潮首店涌入杭城

上半年杭州零售物业市场共录得2个优质项目入市，分别是位于下沙板块的龙湖吾角天街和滨江板块的滨江银泰，共计18.6万平方米。其中，龙湖吾角天街是龙湖在浙江开业的第一个轻资产天街项目，聚焦年轻消费力，以运动、潮玩和设计师品牌等多元主题打造Z世代潮流集散地。滨江银泰是滨江区的首家银泰百货，有近350家品牌门店相继入驻，其中包括浙江首家盒马鲜生PLUS店在内的多家首店，打造滨江消费新地标。上半年优质新项目的入市拉动全市净吸纳量录得15.8万平方米，空置率较去年年底上调0.4百分点至2.7%。

餐饮依旧主导上半年市场需求，占比52%，包括传统中餐、咖啡茶饮以及烘焙甜品在内的多样品类布点积极。其中，新中式国风茶饮品牌霸王茶姬线下积极布点，浙江首家CHIC1699远洋私厨亮相万象城，国潮糕点品牌虎头局渣打饼行万象城和湖滨银泰in77双店齐开，而韩国超人气面包店BC杭州首店于杭州嘉里中心开业。时尚服饰业态需求占比21%，潮流女装需求亮眼。其中，韩国潮流女装NO ONE ELSE杭州首店以及KIRSH浙江首店亮相湖滨银泰in77。

上半年疫情的零星散发为杭州零售市场增添了不确定性，导致消费者线下消费欲望降低，购物中心客流量以及多类业态运营均受疫情影响而不达预期。期间网红书店言几又退出杭州市场，其最后一家位于大悦城的直营店于二季度关闭。全市购物中心首层租金较去年年底稳中微升0.1%，报每天每平方米21.3元。

图表:2022年上半年零售新增需求分析

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理兼浙江战略顾问部负责人何达表示:“上半年杭州疫情反复、主力行业迭代调整。如何应对疫情催化所带来的经济逻辑蝶变，是政府和企业共同面对的新课题。随着长三角‘产业备份’趋势的逐步显现，数字经济下半场向产业互联网的转变，年轻消费力支撑商业市场多元化的发展，地方政府多个政策的支持，面临后疫情时代的不确定，杭州必将给出更多的积极回应。”

优质写字楼市场:需求持续低位运营 租金下行趋势扩宽

上半年写字楼市场仅录得一个5.7万平方米体量的新增供应，为二季度交付位于钱江世纪城的万象世界中心。受到TMT、房地产为主行业调整更迭的持续发酵，加之上海封控对整体华东经济动能的影响，净吸纳量仅有6.0万平方米，较去年同期明显下调80.2%，其中二季度市场活跃度继续走低，净吸纳量环比再跌19%至2.7万平方米，且主要受新项目良好预租的驱动。空置率较去年底上调0.2个百分点至17.9%，以TMT集聚的城西新兴商务区如未来科技城、西溪为主空置率抬升最为明显，核心商务区武林及钱江新城受板块内高品质楼宇去化带动相较稳定

租金方面，上半年下行趋势逐步扩大。分区域，未来科技城租金下跌从一季度伊始，后继城北以及部分核心区域小业主房源议价空间增大，二季度逐次出现租金下调的情况。至此，全市租金环比下调0.6%至每月每平方米117.5 元，上半年累计跌幅达0.7%，核心商务区整体出租率韧性持稳之下，租金走势基本趋平。此外，运营对楼宇的租金提升也有较大影响。以坤和中心和坤和万科·黄龙国际中心为例:坤和中心作为获得LEED-EB铂金级认证的写字楼项目，持续对楼宇的硬环境及软环境进行因地制宜和可持续运营，服务杭州写字楼服务的转型和升级。坤和万科·黄龙国际中心定位知识城市创新区，作为黄龙CBD四轨换乘的TOD项目，依托所在区域浓厚的创新创业氛围以及知识分享、科技创新、互联体验等新经济特点，吸引了众多互联网科技、专业服务以及金融等头部优质企业入驻。杭州坤和中心和坤和万科·黄龙国际中心的租金和入住率始终保持较高水平。

图表:2022年上半年写字楼租赁需求强度分析

图表:2022年上半年写字楼市场热点租赁区域分析